IL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE DI TECMA SOLUTIONS S.P.A. APPROVA IL BILANCIO CONSOLIDATO EDIL PROGETTO DI BILANCIO DI ESERCIZIO AL 31 DICEMBRE 2024

Il Consiglio di Amministrazione di TECMA Solutions S.p.A. (di seguito, “TECMA” o la “Società”), Tech Company specializzata nella Digital Transformation per il settore del Real Estate e quotata su Euronext Growth Milan [EGM: TCM], ha approvato in data odierna il progetto di bilancio di esercizio ed il bilancio consolidato al 31 dicembre 2024, redatti secondo i principi contabili nazionali. “Il 2024 si conclude con risultati molto positivi per la Società, sia in termini di crescita dei ricavi consolidati, che registrano una progressione del +15%, che di marginalità, con il ritorno ad un EBITDA ampiamente positivo ed in miglioramento di oltre +3,5 milioni di Euro rispetto al 2023. I risultati positivi osservati già nel primo semestre del 2024, hanno registrato un’ulteriore progressione nella seconda parte dell’anno, consolidando un profilo di redditività operativa in linea con gli obiettivi strategici di crescita e sostenibilità del business annunciati nei precedenti esercizi e resi possibili dal completamento del piano strategico di investimenti biennale avviato nel 2021 – commenta Pietro Adduci, Amministratore Delegato di TECMA –. In un contesto di mercato ancora significativamente volatile, la Società ha continuato a consolidare la propria leadership sul mercato domestico, potendo contare, a fine 2024, oltre 280 piattaforme software attive (di cui circa 40 piattaforme corporate) e avendo firmato, nel 2024, oltre 130 nuovi contratti, raggiungendo una crescita dei ricavi delle vendite pari a circa +8% rispetto al 2023, nonostante l’impatto negativo legato al rallentamento di mercato sulle revenue fees variabili. Anche all’estero, TECMA continua nel proprio percorso di sviluppo registrando una crescita dei ricavi del +27%, trainata in particolare dal mercato degli Emirati Arabi Uniti dove il contesto di mercato rimane molto positivo.

Siamo molto felici anche dei risultati raggiunti in termini di penetrazione della nostra tecnologica sul mercato, come peraltro dimostrato dall’incremento del numero di unità residenziali attive sulle nostre piattaforme che a fine 2024 ha superato le 14.000 unità7 solo in Italia, in progressione del +95% rispetto a fine 2023. L’offerta di prodotto “software-based” sta anche contribuendo a consolidare il nuovo revenue model legato a licenze periodiche ricorrenti: al 31 dicembre 2024, la Società registra infatti ARR (Annualized Recurring Revenues) contrattualizzate pari a circa 1,2 milioni di Euro, con una progressione del +57% rispetto a fine 2023.

Inoltre, grazie agli investimenti completati nel corso degli ultimi anni, la Società è stata in grado di abbassare significativamente il prezzo “entry–level” dalle proprie piattaforme digitali permettendo alla Società di penetrare il mercato in modo più granulare ed attivare accordi strategici di distribuzione che hanno consentito di più che triplicare il numero di nuovi contratti firmati tra il 2022 ed il 2024, superando la soglia di oltre 240 nuovi contratti firmati nel corso dell’ultimo esercizio, oltre a più di 120 accordi integrativi relativi a contratti esistenti.

I risultati raggiunti nel 2024 danno piena conferma della validità degli investimenti effettuati a valle dell’IPO ed al piano strategico di crescita ed efficienza annunciato a maggio 2023, azioni che hanno permesso a TECMA di raggiungere un posizionamento – di mercato e di prodotto – di leadership nei mercati di riferimento, continuando in un percorso di forte crescita e progressivo miglioramento della redditività, il tutto nonostante l’elevata volatilità dei mercati ed un contesto globale poco prevedibile registrato a partire dal 2020.”

PRINCIPALI RISULTATI CONSOLIDATI AL 31 DICEMBRE 2024

Nel 2024 il gruppo facente capo a TECMA (il “Gruppo”) ha realizzato un Valore della Produzione pari a 16,41 milioni di Euro, in crescita (+8,5%) rispetto ai 15,12 milioni di Euro registrati nel 2023.

Numero delle unità residenziali caricate sulle piattaforme software attive al 30 giugno 2024.

Il Valore della Produzione del Core Business (vendita di software e piattaforme digitali e attività di R&D capitalizzata) si attesta a 16,24 milioni di Euro, in crescita (+9,8%) rispetto al 2023 (14,80 milioni di Euro).

I Ricavi delle Operations sono pari a 14,98 milioni di Euro, registrando +15,0% rispetto ai 13,02 milioni di Euro del 2023, principalmente per effetto di una forte progressione (+17%) della quota di componente “fissa” dei ricavi rispetto al 2023, ed alla contestuale riduzione dei ricavi variabili legati alle vendite (c.d. “Revenue Fees”) che registrano una contrazione del -6% circa rispetto al 2023, essendo stati negativamente influenzati dal rallentamento delle dinamiche commerciali di alcune rilevanti iniziative di sviluppo immobiliare per via del mutato contesto di mercato, così come da alcuni rallentamenti di natura amministrativa, in particolare riguardanti la città di Milano. Si segnala inoltre che, alla crescita della componente “fissa” dei ricavi ha contribuito in modo sostanziale la progressione legata ai ricavi derivanti da licenze ed abbonamenti software che, nel 2024, sono stati pari a 0,87 milioni di Euro, registrando un +77% rispetto al precedente esercizio.

Per quanto riguarda la distribuzione geografica, si segnala che i ricavi relativi a progetti esteri sono stati pari a 5,07 milioni di Euro, con un tasso di crescita pari al +27% rispetto al 2023. In particolare, in Middle-East la Società ha registrato un incremento dei ricavi del +107% rispetto al precedente esercizio, anche grazie alle positive dinamiche del mercato immobiliare locale, mentre il mercato degli Stati Uniti ha registrato un rallentamento (-44%) legato ad alcune modifiche della struttura commerciale completate nel corso del 2024.

Anche a seguito del lancio commerciale della Enterprise Digital Platform e di Home Configurator nel corso del secondo semestre 2022, si segnala che dal 2023 è stato avviato con successo il processo di modifica dell’offerta commerciale della Società con l’obiettivo di convergere verso un revenue model legato a ricavi ricorrenti (“ARR” o “Annualized Recurring Revenues”), funzionale alla semplificazione del processo commerciale e ad una maggiore prevedibilità dei flussi di cassa nell’ottica di una completa scalabilità del business. Sono già stati raggiunti risultati apprezzabili in tal senso, avendo la Società contrattualizzato, alla data del 31 dicembre 2024, ARR per un importo pari a circa 1,2 milioni Euro, in progressione del +57% rispetto al 31 dicembre 2023.

Il Valore Aggiunto Aziendale delle Operations (Core Business escluse le attività di R&D) risulta pari a 9,36 milioni di Euro, in crescita del +17,3% rispetto al 2023 (7,98 milioni di Euro), principalmente per effetto di:

– un incremento del costo del personale diretto (pari a 3,59 milioni di Euro, +5,3% rispetto al 2023) meno che proporzionale rispetto alla progressione dei ricavi relativi alle Operations;
– maggiori costi diretti sostenuti in relazione ai progetti (pari a 2,03 milioni di Euro, +24,5% rispetto al 2023), in virtù della variazione del mix tipologico dei prodotti commercializzati nel corso dell’esercizio nonché dall’avvio di una strategia mirata di outsourcing di alcune attività a bassa valenza strategica e ridotto valore aggiunto.

Nonostante l’impatto negativo legato al ritardo nella registrazione di una parte dei ricavi variabili, come meglio richiamato nei precedenti paragrafi, il Valore Aggiunto Aziendale delle Operations (escluse attività di R&D) risulta pari al 62,5% dei ricavi, in progressione rispetto al 61,3% registrato nel corso del 2023 e del 50,9% relativo all’esercizio 2022, ciò confermando gli effetti tangibili del programma strategico orientato alla crescita ed all’efficienza annunciato a maggio 2023 nonché la capacità della Società di generare una elevata redditività di commessa.

L’EBITDA è pari a 2,07 milioni di Euro, in significativo miglioramento rispetto ai -1,47 milioni di Euro registrati nel 2023 e l’EBITDA del Core Business è pari a 1,91 milioni di Euro (-1,79 milioni di Euro nel 2023). L’importante miglioramento della marginalità, raggiunto nonostante l’impatto del complesso contesto di mercato sulla componente variabile dei ricavi, è principalmente legato al completamento del piano di investimento avviato nel 2021 nonché ai risultati raggiunti dal piano strategico orientato alla crescita ed efficienza annunciato nel maggio 2023. Più nel dettaglio:

– il costo del personale indiretto (pari a 5,07 milioni di Euro) ha registrato una riduzione del -29% rispetto al 2023, in conseguenza delle azioni di riorganizzazione e semplificazione completate nel corso del secondo semestre 2023;
– i costi indiretti, che si attestano a 3,57 milioni di Euro, sono in contrazione del -11,9% rispetto a quanto registrato nel 2023 e sono principalmente relativi ai canoni di locazione ed alle consulenze di natura ricorrente (principalmente di natura amministrativa). L’EBIT è pari a -2,00 milioni di Euro (-6,33 milioni di Euro nel 2023), in miglioramento principalmente per effetto della migliore redditività operativa e della graduale riduzione degli ammortamenti conseguente al completamento, nel corso del 2023, del piano di investimenti in ricerca e sviluppo capitalizzati nei periodi precedenti. Il Risultato Netto è pari a -1,99 milioni di Euro, in sensibile miglioramento rispetto a -7,70 milioni di Euro dell’esercizio 2023. La Posizione Finanziaria Netta è pari a 2,08 milioni di Euro (5,90 milioni di Euro di debito bancario al netto di 2,81 milioni di Euro di disponibilità liquide e di 1,00 milione di Euro di investimenti finanziari a breve termine) mentre al 31 dicembre 2023 era pari a 2,85 milioni di Euro (7,35 milioni di Euro di debito bancario al netto di 4,50 milioni di Euro di disponibilità liquide a bilancio). Si segnala che, nel corso del 2024, la Società ha rimborsato debiti in scadenza per 1,44 milioni di Euro. Gli investimenti completati nel corso dell’esercizio 2024 ammontano complessivamente a 1,41 milioni di Euro e sono principalmente relativi a capitalizzazioni di attività di R&D su progetti di innovazione aziendale, trasformazione digitale e nuove tecnologie. La riduzione rispetto al

EBITDA: calcolato come differenza tra il valore della produzione ed i costi della produzione, al netto degli ammortamenti, accantonamenti e svalutazioni e poste contabili non ricorrenti. precedente esercizio (2,08 milioni di Euro) è principalmente riconducibile al completamento nel corso del 2023 del programma di R&D avviato nel 2021 a valle della quotazione.

Il Capitale Circolante Netto è pari a 1,95 milioni di Euro, in riduzione rispetto ai 2,38 milioni di Euro registrati al 31 dicembre 2023. Tale dinamica risulta principalmente da un decremento dei crediti commerciali (raggiunta nonostante l’incremento dei ricavi fatturati) nonché delle poste iscritte tra i crediti tributari (i.e. imposte anticipate), parzialmente compensato dalla riduzione dei debiti commerciali e tributari nonché dalla variazione di ratei e risconti legata in particolare alla presenza di anticipi ricevuti sulle commesse firmate durante lo scorso esercizio.

Fatti di rilievo al 31 dicembre 2024

Riportiamo di seguito alcuni fatti di particolare rilevanza che hanno interessato TECMA nel corso dell’esercizio 2024:

– in data 10 gennaio 2024, la Società comunica che il progetto Aria-Reserve, esclusivo complesso residenziale a doppia torre sul lungomare di Miami, negli Stati Uniti, sarà il primo progetto di sviluppo immobiliare all’estero ad utilizzare Home Configurator, la tecnologia digitale dedicata all’Home Design sviluppata da TECMA;
– in data 23 gennaio 2024, la Società comunica di aver concluso positivamente le principali azioni previste dal programma strategico orientato alla crescita annunciato il 29 maggio 2023. Le attività strategiche, la cui realizzazione ha avuto luogo nel corso del secondo semestre 2023, hanno permesso a TECMA di mettere a frutto gli investimenti portati avanti nel corso degli ultimi anni sia in termini di sviluppo internazionale che in termini di efficienza operativa, riequilibrando significativamente il proprio profilo economico. In particolare, già nel corso del quarto trimestre del 2023, sono stati raggiunti gli obiettivi di riduzione dei costi operativi previsti per il 2024 (pari a 3 milioni di Euro), permettendo un significativo miglioramento dell’EBITDA del Core Business e la generazione di flussi di cassa positivi durante tutto l’arco del quarto trimestre 2023. Contestualmente, la Società ha inoltre annunciato il superamento degli obiettivi previsti per l’anno 2023, battendo le guidance annunciate al mercato nel settembre del 2023 sia in termini di crescita dei ricavi che di marginalità operativa (EBITDA del Core Business);
– in data 11 marzo 2024, la Società comunica che, nell’ambito del percorso di modernizzazione ed innovazione improntato sulla trasformazione digitale avviato dal Gruppo CAM con il supporto di TECMA, le tecnologie di quest’ultima sono state sfruttate al fine di valorizzare il progetto 126Martini sito in Roma, accelerando la vendita e la promozione commerciale attraverso prodotti e servizi ad alto contenuto tecnologico come Home Configurator;
– in data 22 marzo 2024, la Società comunica l’approvazione del bilancio consolidato nonché del progetto di bilancio di esercizio al 31 dicembre 2023. Inoltre, nella medesima data, il Consiglio di Amministrazione ha deliberato – alla luce di specifiche ragioni organizzative e di business – di proporre all’Assemblea dei Soci di approvare una proposta di diversa ripartizione del compenso spettante ai membri del Consiglio di Amministrazione per gli anni 2024 e 2025, come in precedenza approvato e, segnatamente, a fronte di una diminuzione dell’importo complessivo per l’anno 2024 pari a Euro 100.000, un aumento di pari importo del quantum riferito al successivo esercizio 2025;
– in data 4 aprile 2024, la Società comunica che in poche ore è stato completato il sold-out di oltre 450 ville sulla Palm Jebel Ali, il progetto più significativo tra quelli parte del “Dubai 2040 Urban Masterplan”. TECMA Middle-East-FZ, società integralmente controllata da TECMA, ha agito come partner digitale per la valorizzazione del progetto fornendo software e contenuti digitali volti a valorizzare l’iniziativa immobiliare ed accelerarne la commercializzazione;
– in data 24 aprile 2024, la Società comunica l’approvazione da parte dell’assemblea degli azionisti del bilancio di esercizio al 31 dicembre 2023 così come della nuova proposta di remunerazione in favore dei membri del Consiglio di Amministrazione;
– in data 30 maggio, la Società comunica di essere stata selezionata come partner digitale per il progetto di riqualificazione Wyncatcher II, un innovativo complesso immobiliare con destinazione office & retail situato a Miami;
– in data 7 agosto 2024, la Società comunica di essere stata selezionata come partner digitale per il progetto di riqualificazione Jesolo Lido Design District, un nuovo quartiere che si integra al territorio, rivoluzionando il panorama di Jesolo Lido, e caratterizzato dalla presenza di edifici di extra lusso e servizi comuni rispondenti ad elevati standard qualitativi. In particolare, la “Richard Meier Tower”, parte del progetto, si eleva per 24 piani, ospitando 83 appartamenti che spaziano tra trilocali, quadrilocali e attici;
– in data 25 settembre 2024, la Società comunica l’approvazione della relazione finanziaria semestrale 2024, registrando una significativa crescita dei ricavi ed il ritorno a margini operativi positivi;
– in data 27 settembre 2024, la Società comunica di aver supportato Crea.Re Advisory – investment specialist focalizzata sugli investimenti immobiliari – e Green Arrow Capital SGR – tra i principali operatori italiani indipendenti, leader negli investimenti alternativi e sostenibili – nel lancio della prima piattaforma digitale dedicata al mondo degli investimenti immobiliari, in concomitanza della nascita del fondo “Mi.To Real Estate Investment Fund”;
– in data 14 ottobre 2024, la Società comunica di essere stata selezionata congiuntamente a Savills Residential, rispettivamente come partner digitale e come agente in esclusiva, per la valorizzazione e commercializzazione del progetto Camilluccia535, sviluppo immobiliare di pregio realizzato da Maxam Group – uno tra i maggiori operatori presenti sul mercato romano specializzato nello sviluppo e recupero di complessi immobiliari;
– in data 12 dicembre 2024, la Società comunica che la propria assemblea degli azionisti ha approvato alcune modifiche statutarie il cui testo è stato messo a disposizione del pubblico presso la sede legale della Società e pubblicato sul sito internet www.tecmasolutions.com;
– in data 17 dicembre 2024, la Società comunica che Bliss, il più recente building nato nell’innovativo distretto di UpTown Milano e sviluppato da EuroMilano, utilizzerà in anteprima mondiale un’inedita tecnologia realizzata da TECMA che permette un elevato livello di interazione 3D durante la fase di vendita. Principali eventi successivi al 31 dicembre 2024 Riportiamo di seguito alcuni fatti di particolare rilevanza che hanno interessato la Società successivamente al 31 dicembre 2024:

– In data 13 gennaio 2025, la Società comunica di essere stata selezionata da Prelios SGR (unitamente ad AbitareCo – advisor e broker specializzato nel settore delle nuove costruzioni) per la valorizzazione del progetto Porta Vittoria, un distretto mixed-use chiave nel quadrante est di Milano rimasto on-hold per oltre dieci anni.
– In data 27 gennaio 2025, la Società comunica di essere stata selezionata da UniCredit RE Services – società immobiliare del Gruppo UniCredit, attiva sul con il marchio UniCredit SubitoCasa – come partner tecnologico per le nuove costruzioni.
– In data 20 febbraio 2025, la Società comunica di essere stata selezionata da CMC Group e Fort Partners, sviluppatori leader in Florida, come Digital Partner per la valorizzazione del nuovo edificio residenziale di lusso firmato Four Seasons situato a Coconut Grove, uno dei quartieri più ricercati di Miami.
– In data 13 marzo 2025, la Società comunica di essere stata selezionata da Finint Investments SGR (società di gestione specializzata nell’istituzione e gestione di fondi di investimento alternativi immobiliari) Zetland Capital (società di private equity specializzata nel mid-market europeo) e Crea.Re Digital (società fintech focalizzata sulla mediazione di mutui ipotecari per l’acquisto di immobili) per la valorizzazione e commercializzazione del progetto Palazzo Contemporaneo, un edificio di 11 piani nel cuore di Torino dove verrà utilizzata anche la tecnologia loan configurator recentemente lanciata da TECMA. Evoluzione prevedibile della gestione Ai sensi e per gli effetti di quanto indicato al punto 6) del terzo comma dell’art. 2428 del Codice civile, si segnala che dai risultati dei primi mesi del 2025 si ravvisano segnali positivi di crescita per l’anno in corso rispetto all’esercizio 2024. Per effetto del programma biennale di investimento lanciato nel 2021 a seguito della quotazione nonché per l’effetto dell’investimento dei capitali raccolti con l’aumento di capitale completato nel giugno 2022, il bilancio al 31 dicembre 2024, così come quello relativo all’esercizio 2023, presenta una perdita, seppure inferiore a quella del precedente esercizio, ed una conseguente diminuzione del patrimonio netto.

Al fine di addivenire ad un riequilibrio economico della gestione operativa già nel corso dell’esercizio 2024, gli amministratori hanno studiato e messo in atto, a partire dal secondo semestre del 2023, specifiche azioni correttive finalizzate, da un lato, a perseguire una strategia di crescita internazionale e ad incrementare il fatturato, dall’altro, a semplificare la struttura e ridurre i costi fissi, perseguendo ulteriori miglioramenti in termini di efficienza e flessibilità operativa. Tali azioni hanno permesso alla Società di raggiungere già nel 2024 una redditività operativa ampiamente positiva a livello di EBITDA, nonché di generare flussi di cassa positivi a servizio dell’indebitamento finanziario che nel corso dell’anno ha registrato una riduzione significativa.

Nel corso del 2025, la Società continuerà a perseguire una strategia di crescita sostenibile, in continuità con le principali azioni completate nell’ambito del programma strategico. Alla data attuale, le misure adottate – che hanno già prodotto i propri effetti nel 2024 – stanno contribuendo positivamente al recupero di redditività come confermato dal risultato economico relativo ai primi due mesi del 2025, che mostra ulteriori segnali di miglioramento rispetto al medesimo periodo dello scorso esercizio sia in termini di crescita dei ricavi che di EBITDA.

La Società imposterà la propria strategia commerciale e di marketing per cogliere le importanti opportunità presenti nel settore immobiliare. Tale strategia sarà, in modo particolare, indirizzata allo sviluppo e consolidamento di canali distributivi sul mercano nazionale e all’espansione commerciale in area US nonché nel Medio-Oriente, con l’obiettivo di un’ulteriore crescita dei ricavi rispetto all’esercizio 2024 mantenendo adeguati livelli di redditività. Alla luce di quanto precede, la Società si attende di chiudere l’anno 2025 con una crescita dei ricavi consolidati del Core Business pari ad almeno il +10% rispetto all’anno 2024 mantenendo un EBITDA del Core Business almeno in linea con il 2024.

A valle del completamento del programma di investimento avviato in seguito alla quotazione, gli investimenti in ricerca e sviluppo per l’anno 2025 saranno finalizzati sia a consolidare il portafoglio di prodotti tramite evolutive dei moduli esistenti e lo sviluppo di nuove funzionalità in grado di assicurare una crescente integrazione digitale di tutta la catena del valore nel mercato immobiliare, che ad ottimizzare la modulazione dei prodotti verso un approccio SaaS (Software as a Service).

Altre deliberazioni del Consiglio di Amministrazione

Il Consiglio di Amministrazione ha deliberato di proporre all’Assemblea dei Soci di riportare a nuovo la perdita pari a Euro 1.985.432.

In occasione dell’odierna riunione, il Consiglio di Amministrazione ha quindi deliberato di dare mandato al Presidente del Consiglio di Amministrazione e all’Amministratore Delegato, disgiuntamente tra loro, di convocare l’assemblea ordinaria dei soci per il 23 aprile 2025, alle ore [09:00], in prima convocazione, e per il 30 aprile 2025, alle ore [14:30], in seconda convocazione, per discutere e deliberare sul seguente ordine del giorno:

Approvazione del bilancio di esercizio al 31 dicembre 2024, corredato della relazione dell’organo amministrativo sulla gestione della società e dalle relazioni dell’organo di controllo e della società di revisione. Presentazione del bilancio consolidato al 31 dicembre 2024. Delibere inerenti e/o conseguenti;
Destinazione del risultato di esercizio. Delibere inerenti e/o conseguenti;
Conferimento dell’incarico di revisione legale per il triennio 2025-2027 e determinazione del corrispettivo ai sensi del D.lgs. 39/2010. Delibere inerenti e/o conseguenti.

Il Consiglio di Amministrazione ha inoltre deliberato di nominare Giorgio Vago quale nuovo Investor Relations Manager della Società in sostituzione di Gabriele Riva.

Il progetto di bilancio al 31 dicembre 2024 corredato della relazione della società di revisione sarà messo a disposizione del pubblico presso la sede della Società, sul sito internet della Società www.tecmasolutions.com sezione “Investors/Documenti Finanziari” e sul sito di Borsa Italiana.

Si segnala infine che il conto economico, lo stato patrimoniale e il rendiconto finanziario allegati al presente comunicato rappresentano schemi riclassificati e come tali non oggetto di verifica da parte dei revisori.

Il comunicato è disponibile sul sito internet www.tecmasolutions.com, sezione

“Investors/Comunicati Stampa” e sul sistema di stoccaggio www.emarketstorage.it.

TECMA Solutions [EGM: TCM], quotata all’Euronext Growth Milan dal 9 novembre 2020, è una Tech Company specializzata nella Digital Transformation per il settore Real Estate. Attraverso un’innovativa piattaforma completamente digitalizzata, la Società offre soluzioni tecnologiche per la valorizzazione dei progetti immobiliari, velocizzando e semplificando le transazioni di vendita nonché la gestione locativa. TECMA conta su un team di circa 130 professionisti con oltre 500 progetti all’attivo sia in Italia che all’estero, avendo gestito tramite le proprie piattaforme digitali operazioni di sviluppo immobiliare per oltre 20 miliardi di euro. Grazie al vantaggio di first-mover e al know-how specifico acquisito negli anni, la Società è in grado di anticipare le tendenze del mercato sapendo interpretare al meglio le esigenze degli investitori immobiliari così come quelle dei singoli consumatori, facendo leva su un mix tra arte, neuromarketing e tecnologie proprietarie per sviluppare e creare nuovi prodotti finalizzati al successo dell’investimento immobiliare.